اسما پورزنگی‌آبادی
همزمان با اینکه خرید خانه برای بسیاری از افراد در کرمان به یک رویای دست‌نیافتنی تبدیل شده، افزایش چشمگیر نرخ اجاره‌بها به ویژه از ابتدای امسال، بسیاری از مستاجران کرمانی را شوکه کرده است.
افزایشی که براساس پیش‌بینی رضا میرحسینی، کارشناس ارشد شهرسازی و کارشناس و روزنامه‌نگار فعال صنعت ساختمان تا زمانی که موضوع مسکن در اولویت دولت نباشد، ادامه‌دار خواهد بود.
وی که مدیرمسئول پایگاه خبری بازآفرینی شهری است، در این گفت‌وگو با بیان اینکه وضعیت مسکن در کرمان نسبت به سایر استان‌ها بحرانی‌تر است، عدم تعادل در تولید و تقاضای بازار، خروج سرمایه‌های صنعت ساخت‌وساز از استان و کاهش تولید مسکن طی سال‌های اخیر را هشداردهنده دانسته و تصریح می‌کند: اگر هرچه زودتر برای بحران مسکن چاره‌اندیشی نشود، در سال‌های آتی وضعیت بسیار بدتری خواهیم داشت. گفت‌وگو با او را در ادامه بخوانید.
*وضعیت فعلی بازار مسکن در کرمان را چه‌طور می‌بینید؟
متاسفانه در حال حاضر در همۀ شهرهای بزرگ کشور با بحران مسکن به معنای واقعی کلمه مواجهیم و با توجه به نقش پررنگ مسکن در سبد هزینه‌های خانوار از یک‌سو و تبعات بسیار پیچیدۀ اجتماعی و فرهنگی بدمسکنی و بی‌سرپناهی، این بحران در همۀ ابعاد در حال ظهور و بروز است. به‌تازگی از دکتر هدایت مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران نقلی را شنیدم که گفتند قطعا بخشی از ریشه‌های ناآرامی‌های اخیر کشور را باید در بحران مسکن جست‌وجو کرد که واقعیت هم دارد. متاسفانه باید عرض کنم این بحران در شهر و حتی استان کرمان حادتر از سایر شهرها و استان‌هاست. چندی پیش بود که جدول میانگین درآمد خانوارها به تفکیک استان‌های کشور منتشر شد. در این جدول، استان کرمان در رتبۀ 29 یا سی‌ام کشور قرار داشت در حالی که از لحاظ میزان و نرخ رشد اجاره‌بها، کرمان نه‌تنها در میان شهرها و استان‌های با شرایط مطلوب نیست بلکه میانگین هزینۀ خرید و اجارۀ مسکن در کرمان از بسیاری شهرهای هم‌طراز بالاتر است؛ بنابراین، می‌توان به شکل کلی نتیجه گرفت که کرمانی‌ها با درآمدهایی بسیار پایین‌تر از میانگین کشوری، مجبورند هزینۀ بسیار زیادی برای اجاره و یا خرید مسکن صرف کنند و همین نشان می‌دهد که خانواده‌های کرمانی به ویژه در شهر کرمان، شرایط بسیار بسیار سختی را، به مراتب سخت‌تر از شهرهای هم‌طراز تحمل می‌کنند.
* عوامل اصلی که موجب ایجاد چنین وضعیت بحرانی شده‌اند را چه می‌دانید؟
بحران مسکن مسئلۀ امروز و دیروز و این دولت و آن دولت نیست و یکی از ریشه‌دارترین بحران‌های اقتصادی و اجتماعی کشور است که اقتصاد ملی را هم همواره متاثر کرده است. خود بازار مسکن هم از مولفۀ شرایط کلی و کلان اقتصاد کشور تاثیر می‌پذیرد.
به نظر بنده، یکی از عوامل مهم بحران مسکن، کاهش ارزش پول ملی است که افراد ترجیح می‌دهند به جای نگه داشتن سرمایه‌شان به شکل پول رایج آن را به شکل زمین و آپارتمان نگه دارند تا ارزش آن حفظ شود و این یعنی سرازیر شدن نقدینگی به سمت بازار املاک و اراضی؛ نتیجۀ آن هم تورم و حباب قیمت است که همۀ بار آن بر دوش مصرف‌کنندۀ خرد است. عامل موثر بعدی، گرانی مصالح و افزایش هزینه‌های سربار تولید مسکن است. گرانی عوامل تولید باعث کاهش تولید مسکن در کرمان شده؛ در حالی که تقاضا برای سکونت در کرمان همواره افزایش داشته و خواهد داشت. این تقاضاها، هم درون‌استانی و هم فرا استانی است که همزمان با کاهش تولید، موجب شده شهر کرمان در زمینۀ تقاضای ساکنان خود دچار مشکل اساسی شود.
* غالبا کرمان را شهری مهاجرفرست می‌دانند. منظور شما از تقاضای فرا استانی دقیقا چیست؟
ما در کرمان دچار هر دو معضل هستیم؛ هم سرمایه‌های خوب و مولد انسانی و مادی را با مهاجرت به شهرهای بزرگتر از دست می‌دهیم و هم نمی‌توانیم تقاضاهای فرا استانی را درست مدیریت کنیم. اگرچه کرمان بسیاری از ظرفیت‌های خود در زمینه‌های مختلف را به دلیل بی‌سلیقگی و عدم مدیریت صحیح از دست داده و از مراکز استان‌های هم‌طراز عقب افتاده اما همچنان مرکز ارائۀ خدمات اجتماعی با کیفیت مطلوب و قیمت مناسب در جنوب‌شرق کشور است. همچنان که مراکز دانشگاهی و مراکز ارائۀ خدمات درمانی تخصصی و فوق تخصصی کرمان میزبان شمار زیادی از ساکنان استان‌های مجاور به‌ویژه سیستان و بلوچستان و هرمزگان است، اتفاق دیگری نیز رخ داده است و آن اینکه کرمان دارای مطلوبیتی قابل ملاحظه و بسیار ارزشمند اقلیمی است؛ آب و هوای شهر کرمان به دلیل عوامل گوناگون و در قیاس با سایر مناطق همجوار بسیار متعادل‌تر و مطلوب‌تر است. در کنار این شرایط، بافت اجتماعی و فرهنگی کرمان باعث شده تقاضای زیادی از استان‌های مجاور برای ساخت‌وساز و همچنین گاهی سکونت موقت مثلا در فصول گرم سال در استان داشته باشیم و این یک فرصت است که متاسفانه مدیران و دست اندرکاران در کرمان نه‌تنها از آن استفاده نکرده‌اند بلکه آن را به یک تهدید و چالش برای ساکنان شهر کرمان تبدیل کرده‌اند. همزمان با این تقاضاهای بالای درون و برون استانی، کاهش تولید نیز اتفاق افتاده و بازار مسکن شرایطی پیدا کرده که برخی از شهروندان کرمانی که درآمد کمتری دارند، مجبور شوند به دلیل ناتوانی در خرید مسکن و پرداخت اجاره، از نقاط مرکزی شهر به حاشیه رفته و حاشیه‌نشین شوند. اینکه عرض می‌کنم مستند به گزارش مطالعات مشاورین پروژۀ توانمندسازی سکونت‌گاه‌های غیررسمی شهر کرمان است. با شرایطی که وجود دارد، اگر هرچه زودتر برای بحران مسکن چاره‌اندیشی نشود، در سال‌های آتی وضعیت بسیار بدتری خواهیم داشت.
*فکر می‌کنید دولت، شورای شهر و شهرداری در این شرایط فعلی چه نقشی می‌توانند برای ایجاد تعادل در بازار ایفا کنند؟
خاطرم هست وزارت مسکن در سال‌های گذشته، هر زمان که صحبت از الگوی سکونت طبقه متوسط جامعه می‌شد، مبنا را آپارتمان 75 متری در نقاط متوسط شهری قرار می‌داد که البته در مورد شهر تهران چندان دقیق نبود ولی به نظر من برای شهر کرمان هنوز همین الگو صادق است. در حال حاضر، آن‌طور که فعالان صنعت ساختمان در استان می‌گویند، ساخت‌وساز مطابق الگو با مصالح معمولی و در نقاط متوسط شهر کرمان، حداقل، تاکید می‌کنم حداقل و آن‌هم تا همین روزهای نخست دی‌ماه و نه فردا که ممکن است باز هم افزایش قیمت داشته باشیم؛ مترمربعی 20 میلیون تومان هزینه میبرد.
*یعنی خانۀ 75 متری بیش از 1.5 میلیارد تومان قیمت می‌خورد.
دقیقا و حالا ببینید وقتی هزینۀ یک آپارتمان کوچک و مطابق الگو، این است، به چه قیمتی باید اجاره داده شود تا برای سازنده، صرفۀ اقتصادی داشته باشد یا آنکه سازنده بتواند از عهدۀ اقساط وام‌های ریز و درشت آن برآید؟ طبیعی است اجاره هم به نسبت همین شرایط تا حدی بالا می‌رود که برای گروه‌های زیادی اعم از زوج‌های جوان و بازنشستگان غیر قابل تحمل است. از نقش دولت و مدیریت شهری پرسیدید؛ دولت و مدیریت شهری بسیار می‌توانند در ایجاد تعادل در بازار موثر باشند اما متاسفانه تاکنون این نقش به‌خوبی ایفا نشده است.
بازار مسکن کمتر از هر بخش دیگری تحت تاثیر تصمیمات دولتی است و این مایۀ نگرانی است. برنامه‌هایی هم که دولت دارد، نمود عینی در بازار مسکن ندارند. در حال حاضر، به نظرمن دولت باید به فکر تامین مالی جدی و اثرگذار برای تولید مسکن باشد؛ دولت اما بیش‌تر تاکید بر واگذاری اراضی تحت تملک خود به طرح‌های ساخت‌وساز انبوه مسکن دارد اما متاسفانه بانک زمین دولت در شهرهای بزرگ تقریبا خالی است. در چنین وضعیتی، دولت باید منابعی را از سایر بخش‌های در دسترس آزاد و به بخش مسکن تزریق کند تا حداقل موضوع مسکن خودمالکی و نوسازی بافت‌های ناکارآمد جان بگیرد. الان تسهیلات دولتی در این دو بخش به سختی 20 درصد هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی ارزان‌قیمتِ مطابق الگو را پوشش می‌دهد؛ ضمن اینکه این 20 درصد تسهیلات، با نرخ بهرۀ بسیار بالا محاسبه شده و حقیقتا برای بسیاری از مردم در دسترس نیست. از یک‌سو شرایط مالی مردم اصلا خوب نیست و از سوی دیگر طرح‌هایی که برای مسکن پیشنهاد شده تا این لحظه گره‌گشا نبوده و نیست؛ معتقدم دولت باید به شکل جدی در این موضوع ورود کند و تدبیر عاجلی بیاندیشد.
*اما در همۀ بازارها تاکید فعالان بخش خصوصی بر این است که دولت دخالت نکند.
بله درست است؛ با این وجود، دولت در همۀ حوزه‌ها دخالت دارد ولی در بازار مسکن دخالت موثر ندارد. دخالت هوشمندانه و موثر به نفع مصرف‌کننده در حوزۀ مسکن، از وظایف اساسی دولت است که حتی در قانون اساسی به صراحت آمده است. در اوضاع کنونی بازار، این دخالت هوشمندانه بیش از هر زمان دیگری نیاز است.
.
*فکر می‌کنید طرح ملی نهضت مسکن می‌تواند به ساماندهی بازار مسکن در کرمان کمک کند؟
در شرایط فعلی، دست دولت برای دخالت در بازار مسکن از همیشه بسته‌تر است و برای تعدیل بازار از همیشه ناتوان‌تر است. یکی از عوامل مهمی که برای تعدیل بازار در اختیار دولت است، مدیریت زمین است. در گذشته، دولت هر زمان می‌خواست به بازار مسکن ورود کند از جمله در طرح‌های مسکن مهر و مسکن اجتماعی، از زمین‌هایی که در اختیار داشت استفاده می‌کرد ولی الان دست دولت بسیار بسته است چرا که بانک زمین تا حد زیادی خالی شده و چه در زمینۀ تامین زمین طرح‌های مسکن و چه سایر هزینه‌هایی که داشته، زمین‌هایی که داشته را مصرف کرده در نتیجه، اراضی شهری با قابلیت ساخت‌وساز که در اختیار داشته باشد تا بتواند طرح نهضت ملی مسکن را اجرا کند، بسیار کاهش یافته و در برخی از شهرها اصلا چنین زمین‌هایی ندارد. برای جبران این کمبود، دولت سراغ طرح‌هایی رفته که نمی‌دانیم چه نتایجی دارد؛ مثلا از دستگاه‌های اجرایی خواسته تا زمین‌هایی که در اختیار دارند را در این طرح سهیم کنند. این اتفاق اما، از آنجا که مطالعه نشده و یک شتابزدگی در آن وجود دارد، نگران‌کننده است و می‌تواند نظام شهرهای ما را به هم بریزد. به عنوان مثال، در کرمان، در زمین‌های دانشگاه آزاد قرار است طرح مسکن ملی اجرا شود؛ در مکانی که به دلیل عبور آب شرب شهر، شهرداری اجازۀ احداث آرامستان پیدا نکرده چگونه می‌خواهند بارگذاری مسکونی انجام دهند؟ بماند که تامین آب و برق و گاز و فاضلاب و سایر زیرساخت‌های این منطقه هم هزینه‌هایی بالایی دارد که به پروژه اضافه می‌شود. علاوه بر این، خانه‌های ساخته شده در اراضی دستگاه‌های دولتی قرار است به کارمندان رسمی همان دستگاه اختصاص یابد در حالی که شمار زیادی از کارمندان بخش خصوصی و بخش غیردولتی فاقد مسکن هستند که در این طرح دیده نمی‌شوند. همچنین، ممکن است به دلیل این شرایط، آن دسته از کارمندانی که در ادارات شهرستانی مشغول هستند و خانه ندارند و به اصطلاح فرم «ج» آن‌ها سفید است، ممکن است ترغیب شوند تا به کرمان بیایند و همین، تقاضای مسکن در کرمان را بالاتر میبرد. فراموش نشود که شهر کرمان با چالش جدی کم‌آبی مواجه است و دو تابستان کم‌آب سخت را پشت سر گذاشته بنابراین، هر تصمیمی برای تغییر در جمعیت باید با تکیه بر این شرایط نیز باشد. نمی‌گویم مسکن ملی طرح بدی است اما باید با مطالعات بیش‌تر و با دقت بالایی دربارۀ هر بخش از این طرح تصمیم‌گیری شود تا چالش تازه‌ای برای بازار مسکن و شهرهای ما ایجاد نکند.
نظر خود را بنویسید